Immobilien haben zwei Renditepotenziale: Wertsteigerungen und Mieteinnahmen. Während sich die Wertentwicklung historisch betrachtet relativ stabil und in den Jahren steil nach oben entwickelt, hört man immer wieder von Mietausfällen und daraus entstehenden Zorres den niemand möchte.
Am Immobilienmarkt und insbesondere bei Anlegerwohnungen ist seit der Corona Krise ein wenig Verunsicherung zu spüren. Die Arbeitslosenrate ist überdurchschnittlich hoch und die Prognosen zum Wirtschaftswachstum sehen nicht gerade rosig aus. Daraus könnten sich Zahlungsschwierigkeiten bei Mieter:innen ergeben, die letztendlich zu Mietausfällen führen könnten. Aber auch ohne Corona Krise kann es natürlich vorkommen, dass persönliche Schicksale zu Zahlungsschwierigkeiten führen. Aber wie gehst du damit um, wenn dein:e Mieter:in die Miete nicht mehr bezahlen kann oder will? Diese Frage muss aus zwei Perspektiven betrachtet werden: jene, wenn der unglückliche Fall des Mietausfalls bereits eingetreten ist, oder jene bevor die Immobilie überhaupt vermietet oder sogar erworben wurde. Aber der Reihe nach…
Wird die Miete nicht mehr bezahlt und ist der/die Mieter:in eventuell nicht mehr erreichbar, hast du als Vermieter:in mehrere Möglichkeiten um zu reagieren. Grundsätzlich stehen die Optionen Mahnung, Mahnklage, fristlose Kündigung oder Räumungsklage zur Verfügung. Es empfiehlt sich aber jedenfalls nicht gleich mit Kanonen auf Spatzen zu schießen und zu versuchen den/die Mieter:in telefonisch oder schriftlich zu kontaktieren. Möglicherweise gab es nachvollziehbare Gründe für den Zahlungsverzug, wie beispielsweise eine Krankheit, familiäre Notfälle, eine andere außergewöhnliche Situation oder einfach ein kurzer finanzieller Engpass. Bekanntlich kommen beim Reden die Leut’ zam und es besteht die Möglichkeit eine Zahlungsfrist festzulegen, einen Zahlungsplan für den ausstehenden Betrag zu vereinbaren oder eine andere passende Lösung für die Situation zu finden. Als Vermieter:in solltest du jedenfalls bedenken, dass eine Einigung für beide Parteien von Vorteil ist und dir größere finanzielle Schäden ersparen kann. Ist eine Einigung dennoch nicht in Sicht, solltest du deine:n Mieter:in jedenfalls schriftlich mahnen.
Ist der die Mieter/in ständig im Verzug mit der Zahlung der Miete, kann der Mietvertrag ordentlich gekündigt werden. Ordentlich bedeutet in diesem Zusammenhang, dass es einen Grund für die Kündigung gibt - der dauerhafte, zumindest 8 Tage überfällige Verzug der Miete trotz Mahnung - und die vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten wird. Dabei ist zu beachten, dass im Kündigungsschreiben der Grund der ordentlichen Kündigung und ein Hinweis enthalten sein muss, dass die Möglichkeit besteht gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Zudem sollte die weitere Nutzung der Immobilie durch den/die Mieter:in untersagt werden.
Sofern der/die Mieter:in jedoch mit zwei oder mehr Mieten im Rückstand ist, kann auch außerordentlich, das heißt fristlos gekündigt werden.
Wurde der Mietvertrag fristlos gekündigt muss der/die Mieter:in grundsätzlich innerhalb von 2 Wochen aus der Wohnung ausziehen. Geschieht dies nicht, besteht die Möglichkeit einer Räumungsklage. Allerdings ist diese Räumungsklage erst frühestens zwei Monate nach dem Mietrückstand inklusive Mahnschreiben möglich. Weigert sich der/die Mieter:in auch nach erfolgter Räumungsklage auszuziehen, kann durch das zuständige Gericht eine Delogierung mittels Gerichtsvollzieher verhängt werden.
Ganz nach Opas altem Spruch: “Sei vernünftig, denk an künftig”, sollten solche Situationen möglichst vermieden werden. Allerdings hast du als Vermieter:in natürlich relativ wenig Einfluss auf die persönlichen Umstände der einzelnen Mieter:innen. Natürlich kann eine Bonitätsprüfung und eine generell sorgfältige Auswahl der Mieter:innen Abhilfe schaffen, aber letztendlich wirst du bei der Vermietung von Immobilien mit solchen Situationen kalkulieren müssen. Alles in allem ist aber entscheidend, wie groß der Einfluss solcher Ereignisse auf das eigene Investment und das eigene Wohlbefinden ist. Hand aufs Herz, säumige Mieter:innen verursachen Unbehagen und können viel Zeit und Nerven kosten. Zum Glück gibt es dafür einfache Lösungen: nämlich, die Vermietung durch professionelle Asset Manager vornehmen zu lassen - pssssst, Brickwise Real Estate, könnte das grundsätzlich für dich machen ;-)
Der finanzielle Schaden lässt sich aber auch durch eine professionelle Verwaltung vermeiden. Erfolgreiche Investor:innen haben eine Grundregel, durch die ein Mietausfall (oder andere Risiken) nicht ins Gewicht fallen: don’t put all eggs in one basket, oder mit anderen Worten: Investitionen sollten immer verteilt getätigt werden. Aus der Vogelperspektive betrachtet sollte das persönliche Vermögen daher nicht nur in eine einzelne Assetklasse, sondern sowohl in Immobilien, Aktien, Anleihen, Edelmetalle etc. investiert werden um das Risiko zu streuen. Aber auch auf Immobilien bezogen sollte das Risiko gestreut werden und niemals nur eine einzelne Anlegerwohnung gekauft werden. Fällt dann nämlich die Miete aus, sind gleich alle Einnahmen futsch mit denen man gerechnet hat. Im schlimmsten Fall waren diese Einnahmen sogar dafür vorgesehen einen Kredit zurückzuzahlen. Reicht dann das eigene Einkommen nicht aus, kann es durchaus zu einem übereilten Verkauf der Immobilie und einem ordentlichem Verlust auf Grund des Zeitdrucks kommen.
Wie aber in mehrer Anlegerwohnungen investieren, wenn du keine reiche Erbtante hast oder Mark Zuckerberg bist?
Die innovative Technologie von Brickwise ermöglicht das Investment in eine große Anzahl verschiedener Anlegerwohnungen auch mit kleinen Beträgen. Wenn du beispielsweise nicht nur in eine Anlegerwohnung, sondern, sagen wir jeweils 100 Euro in 20 verschiedene Immobilien investierst spielt es kaum eine Rolle ob ein:e Mieter:in mal nicht mehr bezahlen kann. Denn ein:e Mieter:in von 20 sind bekanntlich nur 5 Prozent und wenn deine monatlichen Mieteinnahmen mal um 5 Prozent geringer ausfallen als üblich, lässt sich das ganz sicher leicht verschmerzen. Insbesondere, wenn du zusätzlich keinen Zorres hast und sich Brickwise um alles kümmert.
Wir freuen uns, wenn wir in Verbindung bleiben.
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