Vor dem Investment sollte unbedingt ein geschulter Blick auf die Immobilie geworfen werden. Dabei sollten insbesondere auch die Dokumente und Unterlagen zur Immobilie überprüft werden.
Ob tatsächlich 18 Besichtigungstermine benötigt werden, hängt vor allem von zwei Faktoren ab: den Ansprüchen, die man an die Anlegerwohnung stellt bzw. stellen sollte und ob man diese Besichtigungstermine tatsächlich selbst durchführt und die erforderlichen Unterlagen selbst zusammenstellt und analysiert.
Anleger:innen sollten vor dem Investment in eine Immobilie ihre eigenen Ansprüche und Ziele definieren, die sie mit dem Kauf der Anlegerwohnung und deren Vermietung erreichen wollen. Einige grundlegende Fragen sollten beantwortet werden: Soll die Wohnung nur für die Altersvorsorge vermietet werden, oder könnten Kinder oder Enkelkinder irgendwann die Wohnung bewohnen? Könnte die Wohnung irgendwann auch selbst bewohnt werden? Die Antworten auf diese Fragen wirken sich auf die Wahl diverser Merkmale der Immobilie aus. Kriterien wie Wohnfläche, Zimmeranzahl und die Lage der Anlegerwohnung müssen eventuell an die eigenen Ansprüche oder die der Kinder angepasst werden.
Je besser die Lage der Anlegerwohnungen, desto besser lässt sie sich vermieten. So weit, so klar, aber was bedeutet nun bessere Lage? Prinzipiell entscheidet vor allem eine gute Infrastruktur, wie Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Universitäten, Gesundheitsversorgung, Anbindung an den öffentlichen Verkehr und die Entfernung zum Stadtzentrum über die Qualität der Lage. Letztendlich kommt es aber einfach darauf an, wie begehrt die Gegend ist bzw. noch wichtiger, wie begehrt die Gegend in Zukunft sein wird. Hier können auch die Nähe zu Grünflächen wie Parks oder Wäldern oder aber auch ganz andere Dinge wie eine hippe Künstler:innenszene ausschlaggebend sein.
Die Höhe der Miete, die mit der Anlegerwohnung erzielt werden kann, ist aus zwei Gründen von Bedeutung. Sofern die Wohnung der Altersvorsorge dient, sollten die Mieteinnahmen persönliche Pensionslücken schließen. Gleichzeitig spielt die Höhe der Miete auch eine entscheidende Rolle bei der Vermietbarkeit der Anlegerwohnung. Ganz klar, je niedriger die Miete, desto leichter wird man die Wohnung vermieten. Allgemein gilt eine Miete zwischen 500 Euro und 800 Euro als für eine breite Bevölkerungsschicht leistbare und akzeptable Miete. Als langfristiger Indikator kann davon ausgegangen werden, dass ungefähr ein Viertel bis ein Drittel des persönlichen Einkommens dauerhaft für den Bereich Wohnen ausgegeben werden kann. In der Realität und vor allem in Großstädte ist dieser Wert aber meist deutlich höher. Nicht selten werden 50% oder mehr des persönlichen Einkommens für den Bereich Wohnen ausgegeben.
Als Anlegerwohnungen eignen sich insbesondere Neubauwohnungen, denn bei älteren Wohnung kann Sanierungsbedarf bestehen und es könnte sein, dass die Ausstattung nicht mehr ganz zeitgemäß ist. Besonders wichtig ist die bauliche Verfassung der Anlegerwohnung. Im Rahmen von Besichtigungsterminen sollten die Beschaffenheit der Heizungen, der Fenster, der Böden, der Sanitäreinrichtungen und natürlich auch die Beschaffenheit und die Funktionalität der Küche möglichst fachmännisch begutachtet werden. Hierzu sind ein geschultes Auge und Erfahrung gefragt. Wer auf Nummer Sicher gehen möchte, sollte sich eine:n Expert:in zurate ziehen. Als Vermieter:in müsstest du nämlich für Schäden aufkommen. Je älter die Immobilie, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass du regelmäßig Geld in Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen stecken musst. Auch die Betriebskosten sollten nicht zu hoch sein, denn das schreckt Interessent:innen ab.
Bei Brickwise findest du ausschließlich Immobilien, die durch Sachverständige von Hermann- Hilft begutachtet wurden. Der Zustand der Wohnung wird durch diese Sachverständige in einem sogenannten Sachverständigengutachten zusammengefasst, in dem die Qualität und die Ausstattung der Wohnung ersichtlich sind.
Die Aufteilung der Wohnung spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle und sollte sich unbedingt an den Bedürfnissen potenzieller Mieter:innen orientieren. Insbesondere sollte dabei auf die Lage der Wohnung acht genommen werden. Liegt die Wohnung beispielsweise in der Nähe einer Universität, sollte entweder auf die passende Größe, also beispielsweise ein Zimmer mit genügend Platz für einen Schreibtisch, um zu studieren, oder aber auf WG-Tauglichkeit geachtet werden. Liegt die Wohnung in einem Wohnbezirk und die Zielgruppe sind eher Familien, sollte es sich wohl um eine 2 bis 3 Zimmerwohnung mit 55 m² bis 75 m²handeln.
Die Aufteilung sollte funktionell sein und der Raum möglichst gut genutzt werden können. Lange Gänge sind kaum noch zeitgemäß und auch Dachschrägen schränken den Platz deutlich ein. Du solltest einfach überlegen, worauf du persönlich Wert legen würdest, wenn du in diese Wohnung einziehen würdest.
Hast du die passende Anlegerwohnung für die Vermietung gefunden, müssen zum Abschluss noch ein paar Dokumente überprüft werden. Selbstverständlich sollte ein Blick ins Grundbuch geworfen werden, um auszuschließen, dass Verbindlichkeiten wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten zu unangenehmen Überraschungen führen. Dienstbarkeiten sind beispielsweise Mitbenützungsrechte von anderen Personen oder ein Fruchtgenussrecht das bedeuten würde, dass Mieteinnahmen aus der Wohnung eigentlich einer anderen Person zustehen.
Es sollte auch überprüft werden, ob für die Immobilie eine aufrechte Benützungsbewilligung vorliegt. Ist dies nicht der Fall, könnte es sein, dass die Heizungsanlage, die Elektroinstallation, der Rauchfang bzw. Kamin, die Dichtheit der Rohrleitungen oder gewisse bauliche Vorschriften nicht den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. In diesem Fall müssten vor dem Ansuchen einer erneuten Benützungsbewilligung entsprechende Umbau- bzw. Sanierungsarbeiten vorgenommen werden.
Der Energieausweis gibt Aufschluss über die Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten einer Immobilie. Er ermöglicht einen Vergleich zwischen Immobilien, welchen Miet- oder Kaufinteressent:innen in ihre Miet- oder Kaufentscheidung einfließen lassen können. Anhand des Energieausweises lassen sich insbesondere die Heizkosten einer Immobilie abschätzen. Seit 2014 müssen Verkäufer:innen und Vermieter:innen einen Energieausweis beim Verkauf oder bei der Vermietung vorlegen. Du solltest also darauf achten, einen Energieausweis beim Kauf zu erhalten, da du diesen sonst auf eigene Kosten erstellen lassen musst. Alle zehn Jahre muss der Energieausweis erneuert werden.
Alle Immobilien auf Brickwise wurden durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen überprüft und über den Zustand der Immobilien wurde ein Gutachten erstellt. Dieses Gutachten findest du ganz praktisch in unserer App bei jeder Immobilie. Ganz wichtig dabei ist: es handelt sich bei diesen Sachverständigen um von Brickwise unabhängige Personen mit jahrelanger Erfahrung und Expertise. Um den Überblick zu behalten, wird das Gutachten auch mit einem 5-Sterne System versehen, durch das der Zustand der Wohnung mit einem Blick erfasst werden kann.
Selbstverständlich stellt dir Brickwise auch Fotos, Grundrisse, Informationen über die Lage, die Zimmeranzahl und die Ausstattung der Anlegerwohnung zur Verfügung. Du erhältst außerdem auch Informationen darüber, ob die Immobilie in der Vergangenheit durchgängig vermietet war.
Zusätzlich werden der Energieausweis, die Benützungsbewilligung und sämtliche relevante Dokumente, die du benötigst, um eine Investmententscheidung für eine bestimmte Immobilie zu treffen, von Brickwise zur Verfügung gestellt.
Du findest all diese Informationen gesammelt und benutzer:innenfreundlich aufbereitet in unserer App. Langweilige und aufwendige Besichtigungstermine gehören somit der Vergangenheit an…und Expertise durch Sachverständige gibt’s obendrauf auch noch dazu. Willkommen in der Zukunft von Immobilieninvestments. Willkommen bei Brickwise ;)
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